του Νικόλαου Ηρ. Γεωργιάδη, euro2day.gr*

Ο ξενοδοχειακός είναι ο κλάδος με το σημαντικότερο «Premium» στην Ελληνική Αγορά, τονίζει ο αναλυτής της VRS. Τι δείχνει η αποτίμηση των deals σε Ελλάδα και εξωτερικό. Ποια είναι η «δίκαιη» τιμή πώλησης ενός ξενοδοχείου και πόσο «κοστίζει» ένα δωμάτιο.

Στη διάρκεια των τελευταίων ετών και παρά το περιβάλλον κρίσης και ύφεσης στην Ελλάδα, ο ξενοδοχειακός κλάδος έχει έρθει εκ νέου στο επίκεντρο σε επίπεδο πράξεων εξαγορών και πωλήσεων ξενοδοχειακών μονάδων δεδομένης της υψηλής ανθεκτικότητας αλλά και της ανάπτυξης που γνώρισε και εξακολουθεί να γνωρίζει ο τουρισμός στη χώρα.

Η Ταυτότητα του Ελληνικού Κλάδου Ξενοδοχείων

ο βασικό ερώτημα σήμερα το οποίο απασχολεί ένα σημαντικό τμήμα των εγχώριων ξενοδοχειακών επιχειρήσεων είναι το ακόλουθο: Ποια είναι μια “λογική” ή “δίκαιη” τιμή πώλησης ενός ξενοδοχείου στην Ελλάδα; Από τις εταιρικές πράξεις που έχουν λάβει χώρα μέχρι πρόσφατα, φαίνεται ότι τα περιουσιακά στοιχεία του ξενοδοχειακού κλάδου δύναται να ενσωματώνουν σημαντικό “premium” ανάλογα με τη γεωγραφική θέση τους, τις ιστορικές χρηματοοικονομικές επιδόσεις τους και τη δυναμικότητα ή ικανότητα του υποψήφιου αγοραστή να μεγιστοποιήσει τις μελλοντικές ωφέλειες μιας συγκεκριμένης εξαγοράς.

Μάλιστα, δύναται να παρατηρηθεί το εξής φαινόμενο: Περιπτώσεις εταιριών με χρηματοοικονομικά χαρακτηριστικά που θα καθιστούσαν την πώλησή τους έως ιδιαίτερα δύσκολη σε έναν άλλο κλάδο δραστηριότητας, να “θεωρούνται” στον ξενοδοχειακό κλάδο ως εν μέρει ελκυστικές προς εξαγορά εταιρίες, λόγω των ανθεκτικών και εν γένει θετικών προοπτικών που διακρίνουν το χώρο του τουρισμού και επακόλουθα την αγορά των ξενοδοχείων στην Ελλάδα.

Ορισμένες ενδεικτικές περιπτώσεις εξαγορών ξενοδοχείων κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών στην Ελληνική αγορά προσφέρουν ένα πρώτο στίγμα ως προς τις αξίες και τις αποτιμήσεις που “προκρίνονται” κατά την υλοποίηση των διαφόρων εταιρικών πράξεων στον κλάδο.

Ξενοδοχειακή Αγορά Αθήνας

Εξαγορά του Αστέρα Βουλιαγμένης: Τον Οκτώβριο του 2016 πραγματοποιήθηκε η πώληση του ξενοδοχείου “Astir Palace Vouliagmeni Athens” (εισηγμένη Εταιρία στο Χρηματιστήριο Αθηνών) στην Apollo Investment Holdco SARL με την υπογραφή της σχετικής εταιρικής πράξης από τις διοικήσεις του ΤΑΙΠΕΔ, της Εθνικής Τράπεζας και της αγοράστριας εταιρίας. Το τίμημα ανήλθε σε 393,15 εκατ. ευρώ για ένα ποσοστό της τάξεως του 90%. Βάσει αυτής της αποτίμησης, το 100% της εισηγμένης εταιρίας ανήλθε σε 436,83 εκατ. ευρώ και δεδομένης της δυναμικότητας των 506 δωματίων του ξενοδοχείου (εκτεινόμενο σε 4 συγκροτήματα) η αποτίμηση διαμορφώθηκε κατά προσέγγιση σε 863.000 ευρώ ανά δωμάτιο. Σε σύγκριση με τον Ευρωπαϊκό μέσο όρο (παρουσιάζεται σε επόμενο πίνακα) αποτίμησης δωματίου (326.689 ευρώ) η απόκλιση ανήλθε σε +164%.

Επίσης βάσει της παραπάνω αποτίμησης των 436,83 εκατ. ευρώ, του δανεισμού και των διαθεσίμων της εταιρίας στις 30/06/2016 (33,429 + 5,784 = ) 39,213 εκατ. ευρώ και 8,5 εκατ. ευρώ αντίστοιχα), αλλά και βάσει του αποτελεσμάτων EBITDA του έτους 2015 (0,469 + 4,766 = ) 5,235 εκατ. ευρώ), ο δείκτης EV/EBITDA της συγκεκριμένης εξαγοράς διαμορφώθηκε σε περίπου 89,3 φορές.

Εξαγορά του Athens Hilton: Η πώληση της εισηγμένης εταιρίας Ιονικής Ξενοδοχειακής και ιδιοκτήτριας του ξενοδοχείου Athens Hilton από την Alpha Bank ΑΛΦΑ -0,93% στις εταιρίες (1) Home Holdings S.A., εταιρία της «Τουριστικές Επιχειρήσεις Μεσσηνίας Α.Ε.» (Όμιλος Κωνσταντακόπουλου) και (2) “D Marine Investments Holding B.V.” (μέλος της Dogus Holding A.S.) υλοποιήθηκε στα μέσα Δεκεμβρίου 2016 έναντι τιμήματος 76,1 εκατ. ευρώ ή 5,83 ευρώ ανά μετοχή για το 97,3% της εισηγμένης. Βάσει αυτής της αποτίμησης, το 100% της εισηγμένης ανήλθε σε 78,2 εκατ. ευρώ και δεδομένης της δυναμικότητας των 506 δωματίων του ξενοδοχείου (το οποίο ανακαινίσθηκε κατά το έτος 2003) η αποτίμηση διαμορφώθηκε σε 154.545 ευρώ ανά δωμάτιο.

Σε σύγκριση με τον Ευρωπαϊκό μέσο όρο αποτίμησης δωματίου (326.689 ευρώ) η απόκλιση διαμορφώθηκε σε -53%. Βάσει της ανακοίνωσης της Alpha (16/12/2017), το συνολικό έσοδο από τη συναλλαγή διαμορφώθηκε σε 143,3 εκατ. ευρώ, συμπεριλαμβανομένης της αναχρηματοδοτήσεως του υφιστάμενου δανεισμού της εισηγμένης ξενοδοχειακής επιχείρησης (67,2 εκατ. ευρώ).

Επίσης βάσει της παραπάνω αποτίμησης των 78,2 εκατ. eυρώ, του δανεισμού και των διαθεσίμων της εταιρίας στις 31/12/2016 (61,8 εκατ. ευρώ και 2,9 εκατ. ευρώ αντίστοιχα), αλλά και βάσει του αποτελεσμάτων EBITDA του 2016 (6,2 εκατ. ευρώ), ο δείκτης EV/EBITDA της συγκεκριμένης εξαγοράς διαμορφώθηκε σε περίπου 22,1 φορές.

Η αποτίμηση της Ιονικής Ξενοδοχειακής στο Χρηματιστήριο Αθηνών στα μέσα Ιουνίου 2017 ανερχόταν σε 134 εκατ. ευρώ, αλλά ασφαλώς δεν υπήρχε εμπορευσιμότητα της μετοχής. Την εποχή της ανακοίνωσης της συμφωνίας η τιμή της μετοχής κυμαινόταν μεταξύ 9-10 ευρώ. Στις 23 Ιουνίου 2017 η εταιρία εξήλθε του Χρηματιστηρίου.

Εξαγορά του Athens Ledra: Η εν λόγω εταιρική πράξη υλοποιήθηκε τον Ιούνιο του 2017 μέσω σχετικής διαδικασίας πλειστηριασμού (από μέρους της Alpha Bank ΑΛΦΑ -0,93%), στην οποία πλειοδότης αναδείχθηκε ο Αμερικανικός Όμιλος ακίνητης περιουσίας Hines (με έδρα το Houston των Η.Π.Α. και στοιχεία ενεργητικού υπό διαχείριση της τάξεως των 96,5 δισεκατομμυρίων δολαρίων). Σύμφωνα με την ανακοίνωση του Αμερικανικού ομίλου, το οικονομικό τίμημα για την εξαγορά του ξενοδοχειακού κτιρίου του Athens Ledra διαμορφώθηκε στο ύψος των 33 εκατ. ευρώ και δεδομένης της δυναμικότητας των 315 δωματίων, η αποτίμηση διαμορφώθηκε σε 104.762 ευρώ ανά δωμάτιο.

Σε σύγκριση με τον Ευρωπαϊκό μέσο όρο αποτίμησης δωματίου (326.689 Ευρώ) η απόκλιση ανήλθε σε -68%. Προηγουμένως το ξενοδοχείο ήταν υπό την ιδιοκτησία του Ομίλου Παρασκευαϊδη και της Εταιρίας ΑΣΤΥ ΑΞΤΕ, ενώ η λειτουργία του διακόπηκε το Μάιο του 2016. Οι λόγοι για την εξαγορά του ξενοδοχείου από τον Όμιλο Hines (που έλαβε χώρα σε συνεργασία με τη Henderson Park) και οι οποίοι καθόρισαν την τελική προσφερόμενη αποτίμηση ήταν κυρίως οι ακόλουθοι:

1) Το κτίριο συγκαταλεγόταν ιστορικά μεταξύ των πιο αναγνωρισμένων 5άστερων ξενοδοχειακών μονάδων της Αθήνας,

2) Η Αθήνα αποτελούσε και αποτελεί έναν από τους πιο δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς της Ευρώπης,

3) Το γεγονός ότι η Ελλάδα ως συνολικός τουριστικός προορισμός θα αποτελούσε στόχο του εν λόγω ομίλου και του κοινοπρακτικού σχήματος για νέες εξαγορές στο μέλλον.

Σημειώνεται ότι το τίμημα της εξαγοράς των 33 εκατ. ευρώ θα πρέπει να επαυξηθεί με ένα κόστος ανακαίνισης και επαναλειτουργίας του ξενοδοχείου το οποίο δεν δύναται να είναι χαμηλότερο των 10 εκατ. ευρώ σύμφωνα με εκτιμήσεις εμπειρογνωμόνων. Επίσης είχαν μεσολαβήσει (τρεις) προηγούμενες διαδικασίες πλειστηριασμού του ξενοδοχειακού κτιρίου με τιμή εκκίνησης περίπου το επίπεδο των 48 εκατ. ευρώ (ή των 152.380 ευρώ ανά δωμάτιο).

(*) Διαβάστε το υπόλοιπο άρθρο στο: euro2day.gr

Σχετικά Άρθρα: