του Αλέξανδρου Σφαρνά, euro2day.gr*

Τα τελευταία χρόνια, δεν έχουν γίνει πολλές αγοραπωλησίες ξενοδοχείων στην Ελλάδα, παρά το γεγονός ότι εκατοντάδες ξενοδοχεία προσφέρονται προς πώληση. Ο λόγος είναι ότι υπάρχει συνήθως απόσταση ανάμεσα στην αξία που θεωρούν εύλογη οι πωλητές και στην τιμή που προσφέρουν οι αγοραστές.

Υπάρχουν ωστόσο μερικές γενικά παραδεκτές προσεγγίσεις στο θέμα «αποτίμηση ξενοδοχείων» και με τις προσεγγίσεις αυτές γίνονται οι όποιες συναλλαγές. Παρουσιάζονται παρακάτω τέσσερις κλασσικοί τρόποι αποτίμησης ξενοδοχείων. Οι δύο από αυτές είναι θεωρητικές και συνεπάγονται υπολογισμούς. Οι άλλες δύο είναι πρακτικές και χρησιμοποιούνται από τους επιχειρηματίες για έναν γρήγορο υπολογισμό πριν προχωρήσουν σε οποιοδήποτε due dilligence.

Η μέθοδος της προσαρμοσμένης καθαρής θέσης

Η προσαρμοσμένη καθαρή θέση μιας ξενοδοχειακής επιχείρησης δεν είναι τίποτα άλλο από την εμπορική αξία των ακινήτων και των λοιπών παγίων της, μειωμένη κατά την αξία των καθαρών υποχρεώσεων της (υποχρεώσεις – απαιτήσεις και αποθέματα).

Η εμπορική αξία των ακινήτων διαφέρει από την αξία των βιβλίων. Η αξία των οικοπέδων βρίσκεται από τις τιμές που προσφέρονται παρακείμενα οικόπεδα, μειωμένης κατά 20 – 30%. Το ποσοστό αυτό αντιπροσωπεύει την μείωση που δέχονται συνήθως οι πωλητές κατά την διαπραγμάτευση με τους αγοραστές.

Η αξία των κτηρίων προκύπτει συνήθως από το πρότυπο κόστος κατασκευής, μειωμένο κατά το ποσοστό της απόσβεσης, ανάλογα με την παλαιότητα των κτηρίων.

Όσον αφορά το κόστος κατασκευής των κτηρίων, αυτό προκύπτει από την εμπειρία ή από καταλόγους που έχουν στην διάθεση τους οι επαγγελματίες εκτιμητές. Το κόστος κατασκευής στην Ελλάδα κυμαίνεται από 800 ευρώ/τ.μ. μέχρι 1.700 ευρώ/τ.μ., ανάλογα με την ποιότητα της κατασκευής και την περιοχή. Οι τιμές αυτές εφαρμόζονται για το σύνολο της έκτασης των κύριων χώρων. Διαφορετικοί πίνακες υπάρχουν για τους ημιυπαίθριους χώρους και τους βοηθητικούς χώρους.

Η αξία των λοιπών παγίων (εγκαταστάσεις, εξοπλισμός δωματίων, εξοπλισμός κοινοχρήστων χώρων) ευρίσκεται συνήθως πολλαπλασιάζοντας τον αριθμό των δωματίων με την εκτιμώμενη αξία του εξοπλισμού ανά δωμάτιο. Η εμπειρία του επαγγελματία εκτιμητή είναι σημαντική στον υπολογισμό αυτόν.

Τέλος, το ορθό ύψος των απαιτήσεων και των υποχρεώσεων υπολογίζεται από ορκωτό λογιστή. Στις υποχρεώσεις περιλαμβάνεται η εκτίμηση των φορολογικών υποχρεώσεων και οι προβλέψεις για κινδύνους και αποζημιώσεις. Περιλαμβάνεται, επίσης, η πρόβλεψη για αποζημίωση προσωπικού.

Η μέθοδος που έχει βάση το EBITDA

Κατ’ αρχήν, πρέπει να διευκρινιστεί η έννοια του EBITDA. Πρόκειται για τα αρχικά των λέξεων Earnings Before Interest Tax Depreciations and Amortizations. Δηλαδή, για το λειτουργικό αποτέλεσμα του ξενοδοχείου, χωρίς αποσβέσεις. Οι ξενοδοχειακές επιχειρήσεις χρησιμοποιούν και τον όρο GOP (Gross Operational Profit) που είναι κάτι παρεμφερές του EBITDA. Το δεύτερο είναι γενικός όρος, ενώ το GOP αναφέρεται μόνο στα ξενοδοχεία.

(*)  Διαβάστε το υπόλοιπο άρθρο στο: euro2day.gr