του Ηλία Μπέλλου, kathimerini.gr*

Φόροι, κρίση και… Airbnb απειλούν τα ξενοδοχεία της Αθήνας. Και κυρίως τις αποδόσεις των ακινήτων τους. Με τιμήματα που κυμαίνονται από 8 έως και 12 φορές τα λειτουργικά κέρδη (EBITDA), ανάλογα με το ακίνητο, η αγορά του ξενοδοχειακού real estate της πρωτεύουσας διαφοροποιείται θεαματικά από την υφεσιακή εικόνα της κατοικίας και των γραφείων. Το ενδιαφέρον αυτό αφορά κυρίως τα περιουσιακά στοιχεία που ελέγχουν άμεσα ή έμμεσα οι τράπεζες και συνδέεται με το άνοιγμα της αγοράς των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, η αξία τους που αφορά ξενοδοχεία φτάνει τα 2,5 δισ. ευρώ, ενώ επιπλέον δάνεια 3 δισ. ευρώ βρίσκονται σε καθυστέρηση 90 ημερών.

Αυτά επισημαίνουν στην «Κ» παράγοντες της αγοράς ακινήτων, υπογραμμίζοντας πως βρισκόμαστε στην πρώτη φάση του κύκλου αυτής της επενδυτικής δραστηριότητας που σχετίζεται με τα μητροπολιτικά ξενοδοχεία, καθώς οι επενδυτές είναι κατά κανόνα εταιρικά σχήματα ιδιωτικών κεφαλαίων με επενδυτικό ορίζοντα 3 έως 7 ετών. Αυτό σημαίνει ότι σκοπεύουν να μεταπωλήσουν τα περιουσιακά στοιχεία που απέκτησαν και αποκτούν στα χρόνια της κρίσης.

Με βάση κάποιους πρόχειρους υπολογισμούς, περισσότερα από 50 μεγάλα ξενοδοχεία εξαγοράστηκαν, ανακαινίστηκαν ή ακόμα και κτίστηκαν εκ του μηδενός στο πολεοδομικό συγκρότημα της Αθήνας τα τελευταία λίγα χρόνια. Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν το 5 αστέρων Wyndham Grand Athens στην πλατεία Καραϊσκάκη, που θα αρχίσει να λειτουργεί σε έναν μήνα από σήμερα, το επίσης πεντάστερο Electra Metropolis Athens που άνοιξε στη Μητροπόλεως νωρίτερα φέτος, το Somewhee Boutique Hotel στη Βουλιαγμένη, τα τετράστερα Athens Tiare Hotel και MET34 Hotel, όπως και τα Coco-Mat Hotel Athens, AthensWas και Domotel Kastri, που άνοιξαν το 2015.

Το κυρίως ξενοδοχειακό στοκ της Αθήνας ανέρχεται σε 461 ξενοδοχεία, με το 44% εξ αυτών να ανήκουν από την κατηγορία των τριών αστέρων και άνω και να αντιπροσωπεύουν περίπου το 72% του συνόλου των διαθέσιμων χώρων φιλοξενίας, δηλαδή περίπου 19.572 δωμάτια. «Η πρόσφατη αύξηση της ζήτησης έχει, όπως αναμενόταν, ωθήσει τον κύκλο της αγοράς στη λεγόμενη “φάση επέκτασης”, με σημαντικό αριθμό ξενοδοχείων να κατασκευάζεται ή να ανακαινίζεται ήδη», επισημαίνει σε μελέτη του ο αμερικανικών συμφερόντων συμβουλευτικός οίκος ακινήτων NAI Hellas.

Ο εν λόγω, μεταξύ άλλων, υπήρξε και σύμβουλος αποτίμησης στο τελευταίο Asset Quality Review των δανειακών χαρτοφυλακίων των ελληνικών τραπεζών στην αγορά ακινήτων. Με βάση την έρευνα Hospitality Market Report 2016, πολλές ακόμη άδειες έχουν εκδοθεί για ξενοδοχεία στη Μητροπόλεως, στην Ερμού, στη Φιλελλήνων και σε άλλους δρόμους.

Οπως επισημαίνει η NAI Hellas, που αντιπροσωπεύει τον αμερικανικό οίκο NAI Global, συμφερόντων του private equity C-III Capital Partners LLC, τα ποσοστά πληρότητας τόσο για τα 5 όσο και για τα 4 αστέρων ξενοδοχεία έχουν αυξηθεί τα τελευταία πέντε χρόνια, με τα ξενοδοχεία 5 αστέρων να εμφανίζουν αύξηση 15% και αυτά των 4 αστέρων 3%. Κατά τη διάρκεια των τελευταίων πέντε ετών τα πεντάστερα ξενοδοχεία στην Αθήνα παρουσίασαν πτώση των μέσων ημερήσιων τιμών μόνο το 2012, ενώ τα 4 αστέρων και το 2013.

Από το 2012 και μετά, όμως, τα πεντάστερα πέτυχαν την αύξηση των δεικτών αυτών, με υψηλότερα ποσοστά από εκείνα του 2011. Το 2016, η 4 αστέρων ξενοδοχειακή αγορά της Αθήνας φαίνεται να έχει αρχίσει να επηρεάζεται αρνητικά από τις διαδικτυακές πλατφόρμες της διαμοιραστικής οικονομίας –ιδιωτικές κατοικίες που ενοικιάζονται σε τουρίστες από διαδικτυακές πλατφόρμες όπως η Airbnb–, με αποτέλεσμα την πτώση των ποσοστών πληρότητας.

Η Αθήνα είναι, κατά τη NAI Hellas, μια αναπτυσσόμενη πόλη–προορισμός ή city break, όπως αποκαλείται αυτή η αγορά. Το 2015 φιλοξένησε πάνω από 2,8 εκατ. τουρίστες που έμειναν στην πρωτεύουσα για περισσότερο από 5 ημέρες. Η συνεχής αναβάθμιση του θαλάσσιου τουρισμού στην περιοχή της Αττικής συμβάλλει επίσης σε αυτή την ανάπτυξη, προσελκύοντας ικανό αριθμό επισκεπτών κάθε χρόνο.

(*) Διαβάστε το υπόλοιπο άρθρο στο: kathimerini.gr